На выход с вещами

Как без проблем избавиться от недобросовестного арендатора

Суть проблемы

Виктор Маляр,
директор компании «Дельта-В», представитель собственника помещения:

«В августе прошлого года фирма, снимающая офис в нашем здании, прекратила перечислять деньги за аренду. Примерно через месяц после начала недоразумений мы предложили ее руководству освободить помещение, поскольку нашли другого арендатора. Однако съемщик одновременно отказался и погашать задолженность, и переезжать в другой офис. Причем ни одного письменного ответа от руководства арендатора мы не получили — наши письма с требованием заплатить за съем офиса (тем более что они перестали оплачивать и коммунальные счета) принимались, но ответных действий не было.
Попытка заблокировать доступ сотрудникам арендатора в офис успеха не принесла: люди в камуфляже, представившись работниками частной охранной фирмы, сорвали бумажные пломбы и в дальнейшем не позволяли нашим представителям опечатывать дверь. В итоге мы уведомили руководство фирмы о расторжении договора аренды. А в ответ… получили письмо о подаче иска о незаконном расторжении и запрете выселять арендатора до принятия решения в суде! Наш учредитель, человек довольно импульсивный, воспринял такой поворот событий как личное оскорбление. Он обратился в какую-то охранную фирму, с их помощью вломился в офис и выставил вещи арендатора на улицу.
После этого мы получили сразу несколько исковых заявлений с требованием компенсировать ущерб, нанесенный в том числе и пропажей (как сформулировано в документе — «кражей») имущества арендатора. Более того, офис ныне стоит опечатанный милиционерами и представителями Государственной исполнительной службы, а счета нашей компании арестованы для обеспечения иска. Пока продолжается рассмотрение дела в суде первой инстанции, но наш адвокат уже предупредил, что шансов выиграть суд немного».

Оценка ситуации

Артур Катанцев,
юрисконсульт компании «Центр Права»:

«Подобные ситуации в моей практике встречались неоднократно. Правда, в большинстве случаев удавалось не доводить дело до выбрасывания вещей арендатора на улицу. С юридической точки зрения ситуацию можно разложить на несколько отдельных сценариев.
Первый: нарушение существенных условий договора аренды съемщиком офиса — он перестал рассчитываться за аренду. Как правило, в документах предусматривается наложение штрафных санкций — начисление некой пени за каждый день просрочки. В случае, когда арендатор не оплачивает съем помещения более чем два месяца, если в контракте прямо не указано иное, собственник здания получает право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Или обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и прекращении действия договора. В ситуации, описанной Виктором, хозяин помещения, очевидно, пытался решить дело миром и не обращался к служителям Фемиды. Не исключено, что подобная покладистость в итоге стимулировала арендатора продолжать нарушать закон.
Вторая структурная часть конфликта — расторжение договора по инициативе арендодателя (тут с точки зрения закона все в порядке), подача иска о незаконном расторжении (тут тоже все законно — право обращаться в суд по любому поводу есть у каждого юридического и физического лица), силовое проникновение в помещение и выставление вещей съемщика на улицу. А вот тут злостно нарушил закон собственник здания, и решение суда, полагаю, будет не в его пользу.
Как бы ни вел себя арендатор, что бы он ни делал, нельзя самостоятельно освобождать помещение от его вещей! Только по решению суда, только в присутствии сотрудников МВД, и только силами Государственной исполнительной службы с обязательной описью имущества и передачей вещей на ответственное хранение. Частная собственность в Украине защищается Конституцией, и никакими причинами нельзя оправдать нанесение ущерба чужому имуществу. А в данной ситуации, уверен, съемщик еще и утверждает, что часть вещей пропала, и доказать обратное невозможно».

Рекомендации

Павел Задорожный,
юрист копании «Центр Права»:

«Во избежание подобных ситуаций арендодателям достаточно соблюдать не очень сложные правила «техники арендной безопасности».
Во-первых, в тексте договора аренды предусмотреть возможность его расторжения по инициативе собственника помещения без объяснения причин, с обязательным уведомлением за месяц до даты расторжения и с обязательством съемщика в течение недели после прекращения договора освободить арендуемую площадь.
Во-вторых, всю переписку с арендатором тщательно документировать — это как раз тот случай, когда бюрократия полезна. Получение всех писем и уведомлений должно быть документально подтверждено, иначе съемщик может утверждать, что он не был проинформирован о расторжении договора.
В-третьих, потребовать внести на отдельный счет в банке некую страховую сумму, которая в случае нанесения вреда имуществу арендодателя или нарушения условий договора может быть использована для компенсации ущерба собственнику помещения.
В-четвертых, в случае задержки платежей или иных нарушений условий договора обращаться в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании задолженности. В качестве обеспечения исковых требований можно попросить арестовать счета или имущество должника, обязать освободить арендуемое помещение или напротив, опечатать его. Единственное, чего никак не стоит делать, — пытаться самостоятельно решить проблему, обращаясь в охранные фирмы с сомнительной репутацией или силами своих сотрудников выставлять вещи арендатора на улицу. В таком случае при обращении съемщика в суд возможно наступление ответственности вплоть до уголовной».

[Судебная практика]
От тюрьмы и от сумы

Тюремным заключением закончилась для одного киевлянина попытка выселить арендатора из квартиры в центре города. Недобросовестный съемщик несколько месяцев не платил за аренду и при этом всячески уклонялся от встречи с собственником недвижимости. Обращение в суд ничего не дало, ответчик всеми силами затягивал рассмотрение дела, то не являясь на заседания, то через своего адвоката ходатайствуя о переносе слушаний. В итоге почти через год судебных тяжб собственник помещения принял решение самостоятельно выселить арендатора. В присутствии участкового милиционера и представителей жэка он вскрыл дверь в квартиру и выставил вещи съемщика на лестничную клетку. Однако не прошло и нескольких часов, как незадачливого хозяина помещения арестовали по обвинению в грабеже, именно так квалифицировал его действия арендатор, обратившись в милицию. Все попытки доказать, что ничего украдено не было, остались без внимания — арендатор утверждал, что пропали драгоценности и несколько десятков тысяч долларов, представив фотографии ювелирных изделий и выписку из банка о снятии средств. В итоге суд признал вину собственника квартиры и осудил его на несколько лет лишения свободы. Лишь после многочисленных ходатайств и отправки дела на повторное рассмотрение удалось добиться замены тюремного заключения условным сроком. Однако компенсацию ущерба суд не отменил».