Склад за долги

Стоит ли кредитору взимать долг недвижимым имуществом
44

Нередко, доказав задолженность контрагента в суде, предприятие не может взыскать средства из-за отсутствия на счетах должника необходимой суммы денег. Если счета и кошелек партнера оказываются пустыми, взыскание налагается на имущество и предполагает его арест, изъятие и реализацию в принудительном порядке. Однако, даже получив в счет долга один из объектов недвижимости должника — квартиру, офис или склад, кредитору будет непросто его продать.

Суд, долги и собака

Возвратом долга имуществом, по словам Максима Копейчикова, адвоката ЮФ «Ильяшев и Партнеры», считается передача права собственности с заключением всех необходимых договоров и госрегистрацией прав кредитора. Или же передача права распоряжения имуществом. В последнем случае подписывается договор поручения, комиссии или смешанный договор, предусматривающий право продажи. Прежде чем реализовать полученные квартиру, склад или другое недвижимое имущество, которое не было в залоге по данному долгу, необходимо провести его опись и оценку. А далее существует два возможных сценария возврата средств.

Во-первых, недвижимость может быть реализована на аукционах, публичных торгах, а вырученные от ее продажи деньги направлены на погашение долгов. Если объект не удалось продать на протяжении двух месяцев, он подлежит уценке (не более 30% от первоначальной стоимости). Однако, если через месяц после этого имущество так и не удалось реализовать, его цена может снизиться еще на 20%.

Во-вторых, долг может быть возвращен непосредственно имуществом. «Существенным риском в данном случае остается возможность обжалования должником сделки по передаче недвижимого имущества в счет долгов. Обращение в суд возможно в случае, если собственность не была ранее передана кредитору в залог с целью обеспечения исполнения обязательств должника, — пре­дупреждает Максим Копейчиков. — При этом по закону государственный исполнитель не должен обращать взыскание на имущество, стоимость которого многократно превышает сумму долга. К примеру, если в счет погашения долга в 100 тыс. грн передается имущество стоимостью 500 тыс. грн, то риск обжалования в суде достаточно высок».

Во избежание риска отчуждения полученной в счет долга недвижимости лучше ее продать или реконструировать

Случается, что имущество/деньги — это совместная собственность должника с другим лицом. В такой ситуации кредитор может претендовать на долю должника. Бывает, что собственность последнего находится у других лиц. Тогда они обязаны предоставить информацию о принадлежащем должнику имуществе. В противном случае это имущество будет изъято в принудительном порядке на основании решения суда.

Имеет значение и юридический статус должника. «Если должник — ООО, то его учредители не несут ответственности за долги предприятия своим личным имуществом», — отмечает Юрий Спектор, независимый юрист по вопросам корпоративных конфликтов. В этом случае, как поясняет г-н Спектор, взыскание долгов можно обратить только на деньги или имущество предприятия. Это позволяет конкретным физлицам, в частности директорам и учредителям, уйти от ответственности. Исключения — случаи явного мошенничества, за которое предусмотрена уголовная ответственность. Если должник — частный предприниматель, то, по словам Юрия Спектора, взыскание можно обратить на любую его собственность. «В России был комический случай. После того как в счет долгов забрали все деньги и имущество предпринимателя, взыскание обратили на собаку должника», — рассказывает эксперт.

Права собственности — обезопасить

Перед обращением взыскания на имущество, как поясняет Тимур Бондарев, управляющий партнер, руководитель практики недвижимости и строительства компании Arzinger, госисполнитель проводит детальный юридический анализ права собственности на передаваемое имущество. Для этого должнику придется предоставить документы, удостоверяющие его права на имущество (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, о праве на наследство). «Также следует получить извлечения из регистров отягощения движимого или недвижимого имущества и запросить информацию обо всех действующих договорах с третьими лицами, по которым возможно приобретение ими прав на соответствующие активы», — говорит господин Бондарев. Не помешает, по его мнению, собрать информацию обо всех существующих на момент сделки судебных процессах, предметом которых стало соответствующее имущество или права на него. Если должник не является первоначальным собственником актива, то очень важно провести тщательный анализ документов, на основании которых он приобрел эту недвижимость. В будущем, по мнению юриста, это позволит избежать рисков, связанных с возможностью признания сделки недействительной.

Во избежание дополнительной судебной волокиты с первоначальным собственником юристы рекомендуют отчуждать имущество посредством публичных торгов на товарной бирже. «Это позволит новому покупателю получить статус «добросовестного приобретателя» и уменьшить риск последующего истребования имущества собственником», — отмечает Наталия Доценко-Белоус, старший юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры».

Риски в ассортименте

Впрочем, все эти меры не гарантируют окончательный и бесповоротный возврат долга за счет недвижимой собственности. Любая сделка подвержена рискам ее последующего оспаривания как заинтересованными лицами, так и правоохранительными органами. Для этого может найтись множество оснований. «Стоимость оказалась заниженной, либо сделка скрывала совершенно иные правоотношения или же противоречила интересам государства и общества», — приводит примеры г-жа Доценко-Белоус. Поводом для обжалования может быть нарушение прав несовершеннолетних или же посягательство на нарушение публичного порядка. «Обычно у должника много кредиторов. Зачастую они действуют порознь, накладывают отдельно друг от друга аресты на имущество должника», — поясняет г-н Спектор. Получается патовая ситуация: имущество может быть арестовано по 5–6, 10 раз, и для того, чтобы его продать, нужно снять все аресты. В противном случае никто из кредиторов не сможет вернуть долг.

Отдельная бюрократическая процедура — узаконивание прав на земельный участок. Ввиду существующей в Украине дуалистической системы прав на объекты недвижимого имущества, в частности, на землю и строения, отмечает Тимур Бондарев, следует очень внимательно проверять титул на земельный участок. Зачастую, по его словам, не существует проблем с оформлением прав на недвижимость (строения), однако возникают проблемы с земельным участком. Это обусловлено крайне сложной и бюрократизированной системой передачи прав на публичные земельные участки. В частности, ввиду того, что множество строений в Украине находится на арендованной земле, возврат долгов осуществляется путем передачи корпоративных прав на недвижимость компании-кредитору. «Однако задекларированный принцип «новый владелец недвижимости получает все права собственности на землю в том же объеме, что и прежний владелец», на практике не работает», — сетует г-н Бондарев. Таким образом, по его словам, права на недвижимое имущество необходимо зарегистрировать в БТИ, а права на земельный участок — в другом ре­естре. Кроме того, нужно получить госакт о праве собственности на землю. «В дальнейшем, чтобы минимизировать риск отчуждения полученной собственности, ее можно перепродать, частично ликвидировать или реконструировать в целях создания новой недвижимости, не идентичной той, которая ранее была получена», — резюмирует Наталия Доценко-Белоус.


Комментарии:


Код безопасности:


Внутренний голос

«Развитие в Украине социального предпринимательства позволит решить проблемы с социальной адаптацией незащищенных категорий населения»

Большой человек

На чужих ошибках

Частный случай

Как заработать на игрушках ручной работы

Новости партнеров

bigmir)net TOP 100   

Новости партнеров

Новости от KINOafisha.ua
Загрузка...
Загрузка...
Афиша кинотеатра Синема Сити

Статус

Еженедельный деловой журнал

Украинский бизнес портал

Электронный деловой журнал

Экономические известия

Ежедневная деловая газета