Гостиница в стиле мини

Ж елающим вложить капитал в коммерческую недвижимость стоит обратить внимание на крымские эллинги (от нидерл. helling) — своеобразные мини-гостиницы в южных и западных районах Крымского полуострова. До нынешнего лета обзавестись подобными «квадратами» было довольно сложно — таких объектов немного, а высокая стоимость замедляла их окупаемость, да и сами владельцы не желали расставаться со своими «золотыми жилами». Однако некоторые собственники были вынуждены выставить мини-гостиницы на продажу из-за отягощающих кредитных долгов и малоприбыльного лета. «Таким образом, в результате экономических потрясений продавцы пересмотрели свои прайсы из-за боязни дальнейшего падения цен. И уже этим летом предложение значительно превысило спрос», — рассказывает Григорий Апресов,  вице-президент ассоциации «Недвижимость Севастополя», юрист агентства недвижимости «Сарушен». В общем, по сравнению с сентябрем 2008 года, стоимость эллингов снизилась на 45–55%.

Квадраты у моря

«Эллинги, в классическом понимании — это гаражи для лодок или яхт с воротами в сторону моря, где имеются мастерские и бытовые помещения, — поясняет г-н Апресов. — Однако крымские «домики для яхт» переоборудованы под жилые объекты и представляют собой коттеджи в миниатюре». Начали появляться такие сооружения в начале 2000-х годов. Располагаются они в частном секторе, чаще всего прямо на пляже. Несмотря на то что их не так много, найти эллинги можно вблизи Гурзуфа, Ялты, Алушты, Партенита, Судака, в Севастополе в районе яхт-клуба «Моби Дик». Имеются и два эллинговых поселка — Утес и Санта-Барбара (располагается между Алуштой и Партенитом).

«Обычно эллинги — это сооружения в несколько этажей (максимум до пяти), на каждом из которых по две комнаты-номера со всеми удобствами (ТВ, холодильник, кондиционер, санузел с душем), рассчитанные на 2–4 человека. Прихожая и кухня — общие, обычно располагаются в полуподвальном помещении.  Как дополнительные удобства в эллингах могут находиться сауна, камин, кухня-столовая, место для автомобиля», — отмечает Анна Заец, менеджер по работе с клиентами симферопольского агентства недвижимости FreedomRealty.

Как правило, в комнатах с одной из сторон здания есть лоджии, с которых открывается прекрасный вид на море. Проживание в таких номерах обычно в 2–2,5 раза дороже. Нередко эллинги соединяются друг с другом, образуя целые комплексы. Характерный пример — поселок Санта-Барбара.

Ассортимент цен

В данный момент на продажу выставлено около 30–35% эллингов. Цена, по сравнению с минувшим летом, упала еще на 10–20% и стартует от $40–50 тыс. (в зависимости от состояния, площади, этажности). Наиболее дешевые, как правило, недостроенные, требующие ремонта или не переоборудованные под гостиницу гаражи для яхт. «Как и в любой курортной зоне, цена зависит от массы составляющих: начиная от видовых и инфраструктурных характеристик и заканчивая отделочными материалами. К примеру, местные агентства недвижимости продают эллинговые площади от $500 до $2 тыс. за кв. м в Судаке и близлежащих восточных районах, а в южной части полуострова (Ялта, Гурзуф, пгт Партенит и пр.) — от $1 тыс. до $2,5 тыс. за кв. м и выше», — объясняет Анна Заец.

Окупаются эллинги, к примеру среднего класса (стартовая цена от $80–120 тыс.), за 3–4 летних сезона. «Преимущество эллингов и в том, что для содержания не требуются большие затраты на персонал, достаточно одного управляющего и нескольких горничных, отвечающих за уборку, стирку, закупку предметов быта и пр.», — делится опытом владелец мини-отеля «Гостиный дом» (пгт Партенит) Владимир Смольский. «Поэтому приобретать эллинги выгодно даже в кризис, — дополняет Григорий Апресов. — Сейчас их очень мало, следовательно, и цена на них в лучшие времена будет расти быстрее. А ввиду сегодняшнего сокращения объемов гостиничного строительства в Крыму (по разным данным, заморожено до 70–80% объек­тов) через 1–2 года будет ощутим дефицит недвижимости для отдыха, что, несомненно, вызовет рост цен (как минимум в 2–3 раза)».

В нынешних условиях строительство эллингов может оказаться еще выгоднее. «Преимущество в том, что они не требуют дорогостоящих материалов. Можно использовать новые технологии (к примеру, быстромонтируемые конструкции, ЖБК), построить в кратчайшие сроки (5–6 месяцев) и вложиться минимум в $20 тыс. Да вот только получить под эллинг землеотвод могут только единицы, и то не без коррупционной составляющей», — констатирует г-н Апресов.

Псевдоэллинги

Несмотря на все преимущества эллингов, ожидаемого всплеска активности потенциальных покупателей пока не наблюдается. Вероятно, они ждут еще большего падения цен на коммерческую недвижимость к Новому году. Однако местные риэлторы уверены, что нынешние цены — уже предел. «До конца 2009 года существенных изменений не произойдет. По нашим оценкам, возможно лишь незначительное снижение на уровне 1–3%, которое будет приурочено девелоперами к предновогодним праздникам и в ряде случаев завуалировано под различного рода скидки и бонусы», — прогнозирует Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group. А к весне 2010 года цены начнут стремительно расти.

Еще одна причина, сдерживающая покупателей, — проблемная документация эллинговых объектов. «Чтобы снизить налоговую составляющую расходов, многие владельцы регистрировали свои эллинги полулегально. К примеру, в Ялте можно встретить пятиэтажную мини-гостиницу, а по документам это четыре гаража в кооперативе или эллинг для личной яхты. Такое несоответствие реальному целевому назначению вызовет массу проблем при переоформлении, затянет процесс и не даст благополучно функционировать отельному бизнесу», — резюмирует Григорий Апресов.