Из кабинетов — в номера

«На начало 2010 года в столице было заморожено до 80% строящихся бизнес-центров», — утверждает Александр Соколов, руководитель аналитического департамента компании Pro-Consulting. Собственники недостроенных офисов, следуя опыту своих российских коллег, задумались о перепрофилировании их в гостиницы. Некоторые отечественные девелоперы не так давно заявили о намерениях освоить гостинично-рекреационное направление. «Мы полагаем, что деятельность на рынке гостиничной недвижимости сможет частично компенсировать временное снижение привлекательности офисного девелопмента, — рассказывает Дмитрий Пикапов, курирующий гостиничное нап­равление в компании «УТГ». — Тем более что в этом сегменте отмечается дефицит качественных объектов и невысокая конкуренция со стороны международных гостиничных брендов». Кстати, Государственная корпорация США по частным инвестициям за границей (ОPIC) приняла решение инвестировать в гостиничную недвижимость Украины до $300 млн в ближайшие 1–2 года.

Офисный штиль

Средний показатель вакантности в бизнес-центрах столицы вырос с 5% в 2008 году до 20% в 2010 г. Среди офисов класса «А» пустует примерно 16,4% площадей, в сегменте офисов класса «В» — 7,8%. Арендные ставки на качественные офисы в Киеве просели почти вполовину. В бизнес-центрах класса «А» падение стоимости аренды составило 50–55% (с $70–85 за 1 кв. м без НДС и эксплуатационных расходов в 2008 г. до $30–40 в настоящее время), а снимать офисы класса «В» стало дешевле на 50–60% (с $40–50 за 1 кв. м без НДС и эксплуатационных расходов в 2008 г. до $15–30 в феврале 2010 г.).
Невзирая на рецессию, в сегменте офисной недвижимости в нынешнем году, по информации компании «УТГ», запланировано выведение на столичный рынок около 149 тыс. кв. м площадей. Таким образом, с учетом новых квадратов сокращения вакантности и роста арендных ставок не предвидится.

Тем временем собственники замороженных бизнес-центров рассматривают возможность перепрофилирования своих объектов в гостиницы. Владимир Никитенко, заместитель директора по коммерческим вопросам компании DEPOt Development Group, рассказывает: «У многих компаний возникли проблемы с финансированием и кредитованием проектов, с растущими процентными ставками  и необходимостью   реструктуризации долгов. В такой ситуации многие операторы принимают решение изменить целевое использование объекта». Тем более что доходность офисных центров и гостиниц практически одинаковая и, по информации компании CB Richard Ellis, составляет 6–8% годовых.

Гостеприимство в кризис

«В отличие от офисного,  гостиничный сегмент продемонстрировал большую устойчивость к кризисным явлениям, — констатирует Инна Бисовецкая, старший консультант департамента стратегического консалтинга CB Richard Ellis. — Отчасти из-за значительного дефицита предложения. Ранее загрузка некоторых отелей доходила до 100%, что позволяло собственникам завышать стоимость номеров. Сейчас заполняемость в высококлассных гостиницах  снизилась до 50–70%, поэтому даже на фоне удешевления номеров гостиницы приносят прибыль своим владельцам».

Показатель обеспеченности Киева гостевыми номерами составляет 3,51 номера на 1000 жителей, что значительно меньше, нежели в некоторых столичных городах Европы. В Вене этот показатель составляет 10,05 номеров/1 тыс. жителей, в Берлине — 16,79. При этом цены на украинском рынке гостеприимства существенно завышены по сравнению с Западной Европой. Разница в стоимости номера доходит до 140% в зависимости от класса отелей. Киевская гостиница уровня выше среднего дороже аналогичного отеля в Варшаве на 63%.

Стоит отметить, что перепрофилированный офисный объект сможет претендовать лишь на гостиницу категории 2–3 звезды — требования к организации и управлению отелями этого уровня значительно ниже, чем к более звездным объектам. «В Киеве очень не хватает гостиниц экономкласса, особенно в центре, — говорит Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничной недвижимости DTZ в России и СНГ. — Отели этой категории, как правило, наиболее прибыльны, если сопоставить строительные затраты и генерируемый денежный поток». В DTZ признают, что гостиничный рынок сейчас тоже лихорадит, как и офисный, и даже считают, что цены на размещение не вернутся на докризисный уровень. Но этот уровень был неоправданно высоким благодаря всплеску деловой активности и нехватке качественных отелей. Так что цены все равно снизились бы, начиная с 2011 года, в связи с открытием новых объектов.

Цена новой вывески

«Маловероятно, что перепрофилирование офисных объектов в гостиничные станет массовым трендом, — утверждает Инна Бисовецкая. — Основной сдерживающий фактор — отсутствие доступного проектного финансирования. К тому же гостиничный сегмент требует  гораздо большего объема инвестиций, чем офисный». Стоит также учесть, что архитектурные решения, соответствующие требованиям офисного сегмента, могут быть совершенно неэффективными с точки зрения гостиничного. К примеру, открытую планировку (open space) офисного этажа не всегда можно переделать в коридорную систему гостиничных номеров, глубина офисного этажа вряд ли позволит разбить помещение на номера с соблюдением требований по инсоляции и безопасности.  Кроме того, эти два вида недвижимости существенно отличаются требованиями к мощностям и коммуникациям, что также создает определенные трудности для девелопера и увеличивает риски для проекта. В большинстве случаев перепрофилирование чревато достаточно высоким процентом потерь полезной площади и дохода с квадратного метра, что ставит под угрозу коммерческую успешность проекта в целом.

«Многое зависит от стадии, на которой занялись перепрофилированием (оптимально, когда такое решение принимается на этапе проектирования или начала строительства), — рассказывает Владимир Гриневич, ведущий специалист по вопросам проектирования, строительства и дизайна гостиничного оператора «Премьер Интернешнл». — И таких факторов, как местоположение объекта (если гостиница находится в спальном районе, то привлечь туда постояльцев будет непросто), инженерных и объемно-пространственных решений (лестницы, лифты и т.п.); конструктивного проектирования (шаг колонн, высота этажа и т.п.)». При перепрофилировании офисных объектов в гостиничные денежные и временные затраты на проект удваиваются, причем они могут быть выше, чем потери девелоперов от простаивания офисов без арендаторов. Ведь инвестор должен заплатить за корректировку проекта, конструктивные изменения, дополнительное оборудование и все это на фоне снижения доходной части из-за большего процента общих зон.

«В эксплуатации такой «трансформер» тоже будет дороже и впечатление станет производить «не гостиничное», — добавляет г-н Дженкинс. Это, кстати, дополнительная причина сразу ориентироваться на экономкласс. К тому же, чтобы отели такого формата приносили доход, они должны быть не единичными объектами, а сетью. Держать одну гостиницу экономически невыгодно.
Однако, если, к примеру, в Москве инициатива пререпрофилирования офисной недвижимости в гостиничную исходит от местных властей (даже создана оперативная группа, которая практически ежемесячно рассматривает подобные заявки), то украинским девелоперам придется рассчитывать только на собственные силы. Несмотря на потребность Киева в дополнительном номерном фонде, столичная мэрия пока не придумала применения пустующим офисным центрам. Поэтому собственники неудавшихся офисов ищут поддержки у международных девелоперов. Не прочь взять под свою опеку новичка и отечественные отельеры. «Если объект соответствует нашим ключевым требованиям (областной центр, удобное месторасположение, номерной фонд от 60 номеров) и техническим стандартам, мы готовы его рассматривать», — утверждает Владимир Гриневич, представитель гостиничного оператора «Премьер Интернешнл».

Стоит отметить, что Евро-2012 вряд ли будет стимулом для возведения недорогих гостиниц.  Дело в том, что если туристов и болельщиков еще можно поселить в общежитиях, пансионатах, съемных квартирах, то «семья УЕФА» (коммерческие партнеры, руководство, команды) должны жить только в гостиницах 4-5 звезд, которых у нас недостаточно. К Евро-2012 в Украине необходимо построить еще 143 отеля, 12 из которых должны быть пятизвездочными. Таким образом, вариант перепрофилирования офисов под гостиницы рассматривать можно, и для многих девелоперов это будет  выходом из текущей ситуации, однако подобное решение приемлемо далеко не для всех.

[info]
Центр Москвы заполнят мини-гостиницы

Власти Москвы предложили инвесторам переориентировать уже согласованные, но незавершенные объекты офисной недвижимости в гостиницы. Речь идет не о новом строительстве, а о тех объектах, реализация которых началась до введения запрета на возведение офисов в центральной части Москвы (вето на новое офисное строительство в центральном административном округе (ЦАО) было наложено еще в октябре 2007 года). «Учитывая пожелания москвичей, мы предлагаем инвесторам перепрофилировать предполагаемые офисы в мини-гостиницы уровня три звезды», — заявил префект округа Алексей Александров. По его словам, некоторые инвесторы соглашаются на предложение города. В настоящее время на территории ЦАО на разных стадиях строительства находится порядка 126 объектов (более 6,5 млн кв. м), в том числе офисы. Московское правительство буквально завалено заявками на перепрофилирование существующих объектов в гостиницы. Вопросами перепрофилирования занимается управление координации строительства гостиниц, которое создано в составе Департамента городского строительства. Начальник этого управления Владимир Ермолаев рассказал, что в прошлом году, несмотря на кризис, произошел настоящий прорыв в строительстве гостиниц: за год было введено 27 объектов на 5189 мест. Это почти треть объема, построенного с 2000 года. Около 70% строящихся гостиниц имеют категорию 2-3*. В этом году должны сдать 21 гостиницу, причем количество вводимых мест по сравнению с прошлым годом даже немного увеличится — до 5208. По словам г-на Ермолаева, с разрешительными процедурами проблем нет — этой программе дан зеленый свет.