«Левый» офис

Условия аренды площадей в киевских бизнес-центрах на Левом берегу
40

Накануне кризиса спрос на офисные помещения на левом берегу Днепра в Киеве стабильно рос и была запланирована постройка нескольких бизнес-центров. С началом экономических трудностей предприниматели стали меньше интересоваться арендой площадей в БЦ, но осенью этого года Левый берег снова пользуется спросом у бизнесменов. К примеру, около 30% заявок на аренду офисов, поступающих в агентство недвижимости «Благовест», предусматривает поиск помещения именно на Левобережье.

Позитив в изобилии

Преимущество бизнес-центров Левого берега по сравнению с офисными помещениями в противоположной части Киева заключается прежде всего в низкой арендной ставке. В среднем квадратный метр площади тут сдают примерно на 40 грн дешевле, чем на более престижном Правобережье. Кроме того, бизнес-центры на Левом берегу оснащены всеми современными коммуникациями (высокоскоростной интернет, цифровая многоканальная телефонная связь и т.д.), их планировка и отделка соответствуют современным стандартам офисной недвижимости высшего класса.

Еще одно преимущество бизнес-центров на Левом берегу — хорошо развитая транспортная инфраструктура. В дополнение к двум веткам метро, многочисленным автобусам, троллейбусам и маршруткам недавно была запущена пригородная окружная электричка. Немаловажная особенность в том, что жители Правобережья в часы пик движутся к офису на Левый берег и обратно против основного потока, соответственно, они меньше времени тратят на заторы. Жителям левобережных спальных районов, живущим здесь же, добираться на работу еще проще. На Левом берегу Ки­ева расположено, по информации проектной группы «Архиматика», 40% жилой недвижимости столицы. При этом 80% рабочих мест сосредоточено на противоположном берегу. Это и становится основной причиной транспортного коллапса в столице в часы пик. «Множество молодых специалистов из разных сфер бизнеса проживают на массивах Осокорки и Позняки — в этих микрорайонах жилье сравнительно недорогое. Соответственно, девелоперам есть резон размещать здесь бизнес-центры», — говорит Татьяна Сытник, руководитель отдела аренды АН «Благовест».

И действительно, как отмечает Наталья Пильщикова, директор инвестиционно-аналитического департамента FIM consulting Plus, площади в левобережной части города в основном арендуют частные предприниматели, небольшие фирмы, работа которых связана с данными районами. Кроме того, помещения на Левом берегу иногда снимают крупные компании для создания «бэк-офисов». «Как показывает наш опыт, если предприятию нужен не только офис, но и склад, то аренда недвижимости на Левом берегу дает возможность сосредоточить все это в одной локации», — отмечает г-жа Пильщикова.

Средний класс

[info]
Будущие метры
В середине октября в стадии активного строительства на левом берегу Днепра в Киеве находился всего один объект — офисно-торговый комплекс Silver breeze, ввод в эксплуатацию которого анонсирован на конец 2012 г. Менее активно, но все же продвигается строительство офисного комплекса City Gate — современного проекта класса В+ площадью 47 тыс. кв. м. Ввести в эксплуатацию его планируют поэтапно на протяжении 2012–2013 гг. Первая очередь комплекса составляет 13 тыс. кв. м. «Вероятнее всего, объекты офисной недвижимости на Левом берегу будут строиться преимущественно вдоль веток метро, в районах с быстрым доступом к аэропорту «Борисполь» и развитой социально-бытовой инфраструктурой. Мы ожидаем, что многие крупные проекты офисной недвижимости в этой части города будут выведены на рынок не ранее конца 2013 года», — утверждает Джефф Харгрив, руководитель отдела офисной недвижимости по представлению интересов арендодателей компании DTZ.

Практически все бизнес-центры Левого берега относятся к классу В. Как отметил Джефф Харгрив, руководитель отдела офисной недвижимости по представлению интересов арендодателей компании DTZ, в этой части Киева предложение офисной недвижимости класса А отсутствует и в ближайшем будущем вряд ли появится. О дефиците профессиональных офисных площадей в данной части столицы говорит и Марина Крестинина, директор департамента стратегического консалтинга и аналитики международной консалтинговой компании CBRE. «Среди наиболее крупных и знаковых сделок по аренде офисной недвижимости на Левом берегу, состоявшихся за последние три года, можно отметить сделки компаний  Oriflame (более 3,6 тыс кв. м в ТОК «Левобережный»), «Воля-кабель» (3,46 тыс. кв. м в БЦ FIMCenter на Магнитогорской), «Аэро­свит» (3 тыс. кв.м в БЦ на Харьковском шоссе). Это очень мало, а все из-за того, что не хватает качественного предложения», — объясняет г-жа Крестинина.

Тем не менее децентрализация постепенно становится популярной среди арендаторов офисных помещений. Так, в периферийных бизнес-центрах были заключены самые крупные в этом году сделки на рынке недвижимости. В частности, топливная компания «ТНК-BP», фармацевтическая компания Nycomed и международный дистрибьютор алкогольной продукции Pernod Ricard суммарно арендовали более 8,5 тыс. кв. м в недавно открывшемся бизнес-центре Eleven в Соломенском районе. Также в этом году ПАО «Сведбанк» арендовало около 5 тыс. кв. м в новом бизнес-центре «Риальто» на ул. Новоконстантиновской, став его первым якорным арендатором. «Аренда офиса в качественном, но расположенном в удаленном от центра города БЦ позволяет компаниям сэкономить и получить дополнительные выгоды. К примеру, в виде достаточного количества парковочных мест, развитой инфраструктуры, эффективного планирования офисного пространства и т.д.», — объясняет Андрей Жамкин, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle Ukraine.

Метры, ставки, перспективы

Среди существующих объектов наиболее востребованы офисные помещения в ТОК «Левобережный», ТОК Komod, бизнес-центрах «Прага», Platinum, FIM. Это самые качественные объекты класса В на Левом берегу, об чем свидетельствует и уровень их заполненности — почти 100%. Основные преимущества — рядом метро (ТОК «Левобережный», ТОК Komod) и низкие арендные ставки по сравнению с другими объектами, расположенными менее удачно (например, БЦ «Прага», находящийся в районе Ленинградской площади). В остальных объектах класса В, расположенных на Левом берегу, в конце октября пустовало 7–8% площадей. В среднем стоимость аренды офисов класса В на Левом берегу составляет от 120 до 200 грн за 1 кв. м/мес.

Примерно 60% офисных площадей Левобережья — класса С. Это офисные здания на ул. Гагарина, 23, ул. Попудренко, 52, ул. Руденко, 6а, БЦ «Индустриальный» на ул. Бориспольской, 11а, БЦ «НОВА» на ул. М. Расковой, 11. Они тоже не простаивают, хотя и мало соответствуют нынешним требованиям к офисным помещениям. Арендаторов привлекает цена — в среднем 1 кв. м офиса класса С стоит от 100 до 130 грн/мес. Дополнительно оплачиваются эксплуатационные платежи (24–40 грн/кв. м/мес.), НДС, стоимость паркоместа и коэффициент площадей общего пользования, который, как правило, составляет 10–15%. «Данный коэффициент — это соотношение между фактически арендуемой и общей арендуемой площадью, включающей помещения общего пользования (холл, зона ресепшн, коридоры и туалеты). В успешных офисных зданиях этот показатель составляет 10–12%», — уточняет Марта Костюк, заместитель директора, руководителя отдела аналитики и консалтинга DTZ в Украине.

Наталья Пильщикова подчеркивает, что на рынке офисной недвижимости нет предпосылок для существенного роста спроса, а соответственно, и повышения арендных ставок. Иное мнение у Татьяны Сытник, утверждающей, что до конца года спрос на офисные площади будет ежемесячно расти на несколько процентов. В компании DTZ также утверждают, что стоимость аренды будет увеличиваться со снижением свободных метров офисных площадей на Левом берегу, потому что новых помещений не достаточно для удовлетворения спроса.

[к сведению]
Планы мэрии

Весной прошлого года КГГА заявила о намерении ограничить строительство офисных центров в центральной части столицы и сосредоточить их преимущественно на левом берегу Днепра, а строительство жилья — на правом. Тем самым должен выравняться дисбаланс офисной застройки между Правобережьем и Левобережьем. Бывший первый заместитель начальника КП «Центр градостроительства и архитектуры» Василий Присяжнюк тогда отметил, что в Печерском и Шевченковском районах сосредоточено более 10% рабочих мест в основном из-за размещения офисных центров в этой части города. «Мы планируем ограничить строительство офисных помещений в центре столицы… Будем стимулировать размещение дополнительного жилья на тех земельных участках, где предусмотрено офисное строительство», — сказал Василий Присяжнюк.

В противном случае дальнейшая нагрузка офисами в центре города приведет к еще большему транспортному коллапсу. Г-н Присяжнюк сообщил, что коммерческие нежилые объекты теперь предложат размещать возле Троещинского рынка, станции метро «Лесная», на улице Электротехнической, территории завода «Радикал» и других закрытых предприятий. Однако ни одно из заявленных строительств до сих пор не начато.


Комментарии:


Код безопасности:


Внутренний голос

«Развитие в Украине социального предпринимательства позволит решить проблемы с социальной адаптацией незащищенных категорий населения»

Большой человек

Управление по-итальянски

Частный случай

Реставрируя полуразрушенные здания пансионатов, бывший антикризисный менеджер Андрей Руденко создал сеть баз отдыха «Куба»

Новости партнеров

bigmir)net TOP 100   

Новости партнеров

Новости от KINOafisha.ua
Загрузка...
Загрузка...
Афиша кинотеатра Синема Сити

Статус

Еженедельный деловой журнал

Украинский бизнес портал

Электронный деловой журнал

Экономические известия

Ежедневная деловая газета