Лишняя земля

Нынешний год — наиболее благоприятный период для новоявленных латифундистов
40

Теперешняя ситуация на рынке сельхозземель на руку потенциальным арендаторам, заинтересованным попробовать свои силы и укрепить позиции на рынке АПК. В нынешнем году стоимость аренды земель снизилась в два и более раза — до $200–300 за гектар. Дело в том, что многие компании агросектора оказались в сложном финансовом положении и начали массово избавляться от своих активов. Тем не менее украинский чернозем остается инвестиционно-привлекательным объектом. Особенно в свете настойчивых утверждений экспертов о перспективности отечественного сельского хозяйства.

Мишень для бизнеса

Еще год назад на пике роста доходности сельхозпроизводства практически все крупные агрокомпании заявляли о планах увеличения земельных банков в пять-шесть раз. В последние годы украинские агрохолдинги и компании, занимающиеся переработкой агропродукции (зерно, мясо, молоко, сахар), ежегодно расширяли арендуемые площади сельхозугодий и доводили собственные земельные банки до невероятных размеров — от 100 до 500 тыс. га. Агробизнес надеялся на скорую отмену моратория на продажу земель сельхозназначения, был заинтересован в прямом доступе к земле и праве первоочередности на ее покупку. Из-за непомерных амбиций компаний переуступка прав аренды земли за 2006–2008 годы выросла в пять-шесть раз — с $250 тыс. до $1–1,5 тыс. за гектар пашни.

Одним из рекордсменов по приращению земельного банка стала компания «Лендком Украина». С конца 2007 года площади ее угодий, засеянные в основном рапсом, за счет полученных в ноябре при размещении на Лондонской фондовой бирже $110,85 млн выросли почти с 30 тыс. до 115 тыс. га. Меньше чем за год в несколько раз увеличил площадь арендуемых земель и агрохолдинг «Мрія» — с 40 тыс. до 100 тыс. га (к лету 2008 года). А осенью за счет земель в Тернопольской области расширил свои угодья до 120 тыс. га.

Теперь эксперты прогнозируют, что эти активы уже в ближайшее время могут оказаться непосильным грузом для новоявленных латифундистов. К тому же земельный вопрос так и не сдвинулся с мертвой точки — мораторий на продажу земли пока не отменен. Поэтому многие агрохолдинги, испытывающие финансовые трудности, уже отказываются от своих стратегических планов относительно расширения земельного банка. Надо учитывать и то, что, арендуя до 200–300 тыс. га, некоторые компании реально обрабатывали по 100–150 тыс. га. При этом они платили за аренду всей площади угодий и пашни. Не исключено, что в нынешнем году многие агрохолдинги приостановят или свернут свои земельные программы, и те, кто еще недавно покупал агрохозяйства «пачками», будут стремиться переуступить права аренды либо вообще продать свои активы хоть за сколько-нибудь приемлемую цену.

О цене вопроса

Падение спроса на земельные участки сельхозназначения, конечно же, привело к снижению их стоимости. Однако в конце 2008 г. она не упала до уровня, к примеру, 2006 года. Кабмин повысил минимальную ставку аренды сельхозземель с 1,5 до 3% от ее нормативной стоимости. Ранее, в июне этого же года, Государственный комитет по земельным ресурсам выступал за повышение арендной платы за сельхозземли до 6% от их нормативной стоимости. Плодородные земли Харьковской, Полтавской и Сумской областей по-прежнему стоят недешево — там выше концентрация компаний агросектора. Аренда хороших участков с выгодным расположением и ровным ландшафтом обойдется в $300 за гектар в месяц. Менее плодородные земли Западной Украины арендовать можно за $200/га. Аренда земли у пайщиков дешевле ($30–40), но, как правило, они сдают в аренду участки, которые давно не обрабатывались и находятся в плохом состоянии. Необходимо несколько лет работы, чтобы начать получать с них урожай. В результате инвестиции в такие земли в несколько раз выше, чем в ухоженные. «Цена аренды земельного участка в первую очередь зависит от положения дел компании. Сельхозпредприятия, не имеющие возможности финансировать продолжение работы, готовы вести разговор о более низких ценах, — объясняет Владимир Лапа, руководитель группы экспертов ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса». — Также играет роль наличие иных активов (помимо земли в аренде) или пассивов, структурированность бизнеса, кадры и прочие факторы. Многие компании уже предприняли или скоро пойдут на реструктуризацию бизнеса. Поэтому, скорее всего, как минимум на полгода приостановится рост арендной платы».

В новых договорах аренды земельных участков, как правило, отсутствуют пункты о неразрывности договора и невозможности изменять стоимость арендной платы

В то же время владельцу участка нынешнее снижение стоимости аренды земли не сулит ничего хорошего — заработать на переуступке права аренды не получится. Собственник пая может рассчитывать лишь на то, что новый арендатор окажется более эффективным хозяином и появится возможность для торга при перезаключении договора аренды на следующий срок. Другое дело — арендатор. Переуступив права аренды на участок, он, как правило, избавляется от своих долгов. К тому же у новых арендаторов появилась возможность выбора подходящего участка и торга.

Юридические тонкости

Кризис внес коррективы в условия аренды земельных участков. Если ранее новый арендатор не должен был согласовывать условия аренды с владельцем земли, поскольку они уже были согласованы предыдущим арендатором и не подлежали изменению, то теперь он может рассчитывать на лояльность владельца. «При получении права на аренду участка в договоре было прописано, что сумма арендной платы устанавливается один раз и изменению не подлежит. Меня это не устроило — вдруг завтра доллар «взлетит» или еще что-то случится? Я сразу же исключил этот пункт, владелец земли пошел мне навстречу», — рассказывает частный предприниматель Алексей Виденко.

Потенциальным арендаторам нужно помнить, что сегодня собственники любыми путями избавляются от проблемных и неплодородных земель, которые превратились из ценных активов в обузу. «Учитывая сложность украинского законодательства, непредсказуемость судебной системы и наличие в большинстве случаев определенной истории взаимоотношений между арендатором и арендодателем, при заключении договора переуступки права аренды лучше пользоваться услугами собственных или привлеченных квалифицированных юристов, имеющих практику в данном вопросе и желательно в данном регионе», — советует Владимир Лапа.

Сложным в от­но­ше­ни­ях меж­ду арен­да­то­ра­ми и арен­до­да­те­ля­ми яв­ля­ет­ся во­прос не­раз­рыв­но­с­ти до­го­во­ров арен­ды. «Как прави­ло, гра­мот­но со­став­лен­ный до­го­вор за­щи­ща­ет ин­те­ре­сы арен­до­да­те­ля и пре­ду­с­матрива­ет пунк­ты о не­раз­рыв­но­с­ти. Это означает, что аренда­то­р обязуется оп­ла­тить всю сумму арен­ды до окон­ча­ния сро­ка дей­ст­вия до­го­во­ра в слу­чае, ес­ли он по ка­ким-ли­бо при­чи­нам ини­ци­и­ру­ет его преждевременное рас­тор­же­ние. Тем самым владельцы пе­ре­кла­ды­ва­ют ри­с­ки не­у­пла­ты на арен­да­то­ра», — поясняет специалист сегмента загородной недвижимости компании «Полис» Игорь Дворский. Впрочем, он отмечает, что в связи с кризисом отчаявшиеся владельцы земельных участков часто идут на уступки. «Выбирать особо не приходится, сейчас сложно найти клиентов. Поэтому мы уже не настаиваем на неукоснительном соблюдении всех пунктов типового договора и идем на компромисс с потенциальными арендаторами», — говорит юрисконсульт фирмы «Имение» (земельные участки в Киевской обл.) Олег Жук. Нередки ситуации, когда арендатор вместе с участком получает «подарок» в виде непогашенной задолженности за аренду. «Если новый арендатор погашает задолженность своего предшественника непосредственно арендодателю, то эти расходы в налогообложении прибыли не учитываются, — уточняет г-н Жук. — Если же сумма долга включается в стоимость права аренды (которая в полном объеме и уплачивается пре­дыдущему арендатору), то расходы на приобретение права аренды подлежат налогообложению». Поэтому в случае уплаты новым арендатором долга своего предшественника, лучше отдавать его напрямую владельцу участка.

Найти земельный участок можно самостоятельно или обратившись в специализированные фирмы. Одни из них играют роль посредников, другие самостоятельно арендуют участки с тем, чтобы потом их «переуступить». «Схема работы такова: компании арендуют большие сельскохозяйственные территории, а затем, спустя некоторое время, переуступают их заинтересованным арендаторам. Получается, что стоимость переуступки права аренды и является той ценой, которую должен заплатить новый владелец за право арендовать данный участок», — рассказывает специалист землеустроительный фирмы «Метр» Леонид Окуневич. Стоимость услуг посредников стартует от $200 и зависит от особенностей сделки, участка, сроков и т. д. Все расходы на оформление документов ложатся на арендатора.


Комментарии:


Код безопасности:


Внутренний голос

«Развитие в Украине социального предпринимательства позволит решить проблемы с социальной адаптацией незащищенных категорий населения»

Большой человек

Управление по-итальянски

Частный случай

Как заработать на игрушках ручной работы

Новости партнеров

bigmir)net TOP 100   

Новости партнеров

Новости от KINOafisha.ua
Загрузка...
Загрузка...
Афиша кинотеатра Синема Сити

Статус

Еженедельный деловой журнал

Украинский бизнес портал

Электронный деловой журнал

Экономические известия

Ежедневная деловая газета