Нескладуха

Арендовать профессиональные складские площади стало по карману даже тем компаниям, которые ранее только мечтали об удобном помещении для своих товаров
36

По информации экспертов компании Colliers Interna­tional (Украина), в I квартале текущего года на столичном и региональных рынках складской недвижимости практически не было сделок. Лишь в апреле-мае арендаторы начали подыскивать помещения. С начала года было арендовано 55 тыс. кв. м. Для сравнения: за первое полугодие 2008 г. общий объем сделок составил 122 800 кв. м (из них 84 тыс. кв. м — предварительные договора на несуществующие помещения, строительство которых должно было быть завершено в 2009 г.). На протяжении первого полугодия уровень вакантности профессиональных складов в Киеве и области составил 21%. Соответственно у арендаторов появилась возможность выбирать площади и диктовать девелоперам свои условия.

Аренда

Снижение спроса на складские услуги вынуждает девелоперов пересматривать прежде всего тарифную политику. Так, значительно сэкономить можно, арендуя площадь «свежих» объектов, выведенных на рынок во второй половине 2008 года, — Prommash (фаза 2), Ghelamco I, Komodor, West Gate Logistic, MLP-Chaika (фаза 2, 3), BF-Martusovka (фаза 1), SGS Co (Петровское), Energoprylad (Бровары), Avgust Plus (Гостомель). Даже в объектах, по которым договора аренды были заключены еще до кризиса, появились вакантные места. Дело в том, что арендаторы сократили объемы необходимых площадей, и если небольшие фирмы ранее в среднем арендовали 1 тыс. кв. м, то сейчас — 200–300 кв. м. Соответственно управляющие компании вынуждены идти на значительные уступки клиентам. Возможность сокращения или досрочного освобождения занимаемых складских помещений без штрафных санкций, подписание краткосрочных договоров (вплоть до 1 года, в то время как ранее складские площади арендовались обычно на срок более 3 лет).

С начала нынешнего года арендные ставки упали на 28–38% и теперь исчисляются в национальной валюте. «Вероятно, если бы не кризис, то процесс роста стоимости аренды продолжался бы и далее. Отмечу, что сейчас мы платим за складские площади прошлогоднюю цену, причем в гривне», — рассказывает директор по логистике компании Maratex Татьяна Мазуренко. По данным АН «Планета Оболонь», если в начале года арендовать складскую площадь классов А и В можно было за 125 грн/за кв. м, то в мае расценки снизились до 70 грн/кв. м. При этом практически во всех случаях уместен торг. В Киеве даже можно встретить билборды с объявлением «Склады за 3 у. е.». По минимальной цене (от 30 грн/кв. м), как и прежде, выставляются в основном бывшие корпуса заводов. Ожидания их собственников, прогнозировавших рост спроса на складские объекты в черте Киева после введения запрета на въезд грузового транспорта в город до восьми вечера, не оправдались. Эти склады, как правило, непрофессиональные, и логистические компании предпочли изменить график работы перевозчиков, а не арендовать такие объекты.

Продавцы складских объектов стараются не упустить покупателя — снижают цены вдвое и даже при этом готовы торговаться

В то же время девелоперы, которым посчастливилось найти арендаторов до наступления кризиса, сегодня в более выгодном положении. Например, первая очередь логистического комплекса в 1 км от Киева по Житомирской трассе West Gate Logistic австрийской компании GLD Invest Group сейчас целиком заполнена. Хотя и там вынуждены сокращать свои аппетиты, тем более что объемы предложения на рынке продолжают увеличиваться. «Некоторые торговые сети, строившие складские помещения для собственных нужд в расчете на увеличение объемов продаж, сегодня лишились необходимости в этих площадях и вынуждены сдавать их в аренду. Причем по низким ценам, — делится наблюдениями аналитик АН «Планета Оболонь» Михаил Полынцев. — Например, гипермаркет «Ашан» сдает свои помещения классов В и С. Изначально склады были выставлены по цене 60 грн/кв. м, но сейчас ставка снижена до 40 грн/кв. м». Сложная ситуация приводит к тому, что владельцы складов низкого уровня (классы С и Д) соглашаются даже на то, что клиент отремонтирует помещение в счет арендной платы. Кстати, у специализированных складов (к примеру холодильных терминалов) проблем с заполняемостью нет — эти объекты по-прежнему в дефиците. У начавшего работу 3 июля нового комплекса Ice-Terminal (в Броварском районе) уже 40% площадей занято. Компания, занимающаяся торговлей морепродуктами, арендовала в терминале площадь для хранения 10—15 тонн продукции. Сейчас ведутся переговоры с несколькими потенциальными арендаторами.

Купи слона

Найти покупателя на складское помещение сегодня считается настоящим везением — спроса почти нет. Основной пул продавцов — бизнесмены, обремененные значительными долговыми обязательствами. В то же время покупателю интересна невысокая цена (как минимум на 30% ниже рыночной), чтобы объект был введен в эксплуатацию, наличие подписанных договоров с арендаторами. Условия практически нереальные. Поэтому продавцы готовы вести переговоры с заинтересованным покупателем до победного конца. «За выставленный на продажу складской объект, расположенный в Киеве по ул. Макеевской, изначально запрашивалась цена 1150 грн/кв. м, но сейчас она снижена до 900 грн/кв. м. При этом владельцы согласны торговаться», — приводит пример Михаил Полынцев.

Стоит отметить, что ранее планируемые к реализации проекты заморожены, но объекты, находящиеся на заключительной стадии готовности, скорее всего, поступят на рынок. По сведениям Colliers International (Украина), в 2009 году в Киеве и области (в основном в Броварах и Борисполе) будет запущено в среднем 70–80 тыс. кв. м складских площадей. В частности, в ІІІ квартале планируется ввод логистического центра «ММК» площадью 25 тыс. кв. м, будет введен в эксплуатацию «БФ Склад» (фаза 2) — примерно 39 тыс. кв. м. Вблизи Гостомеля нынешней осенью будет сдан комплекс Impeco (9 тыс. кв. м). Договора аренды по данным объектам пока не заключены.

Прогнозы

По мнению большинства экспертов, к концу 2009 года стоимость аренды профессиональной складской площади упадет еще на 15–20%. Дополнительное предложение на рынке создадут некоторые нынешние арендаторы, которые будут сдавать площади в субаренду: они не могут отказаться от арендованных складов из-за несговорчивости девелоперов. Став заложником ситуации, арендаторы сочтут более выгодным сдать освободившуюся площадь в субаренду, нежели платить штраф за досрочный разрыв договора, а затем переходить к другому арендодателю.

Эксперты надеются на стабилизацию арендных ставок ко второй половине 2010 года и дальнейший их рост. «Несмотря на кризис, Украина не утратила свой транзитный потенциал, реализация которого создаст большие потребности в качественных складских помещениях, — считает Аркадий Вершебенюк, директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости Colliers International (Украина). — Причем не только в Киеве, но и в крупных региональных центрах».

Существенные изменения произойдут и в подходе к реализации новых проектов. Так, основное внимание девелоперов будет сконцентрировано в 30-километровой зоне вокруг Киева (в целях экономии транспортных расходов арендаторы предпочитают занимать помещения поближе к столице). А игроками смогут стать инвесторы, готовые ждать окупаемости складских комплексов 10–12 лет (в докризисный период склады окупались в среднем за 7–8 лет).


Комментарии:


Код безопасности:


Новости партнеров

bigmir)net TOP 100   

Новости партнеров

Новости от KINOafisha.ua
Загрузка...
Загрузка...
Афиша кинотеатра Синема Сити

Статус

Еженедельный деловой журнал

Украинский бизнес портал

Электронный деловой журнал

Экономические известия

Ежедневная деловая газета