Офис в рассрочку

Принятие постановления Кабмина об аренде жилья с правом выкупа вряд ли поможет предпринимателям обзавестись недвижимостью
34

Несмотря на удешевление недвижимости, многим предпринимателям не по карману собственный офис или склад. Решить проблему можно путем аренды подходящих помещений с правом выкупа, когда ежемесячная плата становится частью их стоимости. Таким образом, арендатор покупает объект в рассрочку, а его собственник получает гарантированный доход. И если коммерческую недвижимость можно было арендовать с правом выкупа и ранее, то постановление № 274 «Порядок аренды жилья с выкупом» Кабмин утвердил лишь в марте нынешнего года. «Статус» решил выяснить, действительно ли данный документ облегчает аренду-покупку недвижимости.

Правила съема

Основное преимущество аренды недвижимости с правом выкупа заключается в том, что арендодатель выплачивает стоимость объекта частями, внося арендные платежи. При этом, в отличие от банковского займа, не нужно платить проценты за кредит и страховку. Также в договоре фиксируется текущая цена объекта, в собственность же арендодателя он переходит через несколько лет, когда тот выплатит его стоимость, которая к тому времени может вырасти. Таким образом, арендатор получает возможность недорого обзавестись коммерческими или жилыми «квадратами». «На руку арендатору и нынешний отток клиентов из столичных офисных и торговых центров, который заставил владельцев коммерческой недвижимости пойти на серьезные уступки. Чтобы удержать арендаторов, они уже уменьшили ставки минимум в 1,5 раза и активно внедряют различные программы лояльности, например квадратные метры в подарок», — рассказывает Сергей Золотой, оценщик коммерческой недвижимости столичной частной компании. Эксперты прогнозируют, что до конца нынешнего года стоимость аренды коммерческой и жилой недвижимости будет снижаться.

По словам Натальи Доценко-Белоус, старшего юриста ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры», аренда недвижимости с правом выкупа представляет собой микс ипотечного кредита и лизинга и дает возможность купить как уже готовый объект, так и тот, что еще возводится.

В аренду с выкупом недвижимость сдается сроком до 30 лет, с правом досрочного погашения арендной платы. При этом обязателен первичный взнос, размер которого стороны могут устанавливать на свое усмотрение. «В течение всего срока найма арендатору придется долями выплачивать стоимость недвижимости и ежемесячные платежи, состоящие из цены объекта и вознаграждения арендодателя. Размер этих платежей зависит исключительно от договоренности сторон», — объясняет Тимур Бондарев, старший партнер адвокатской компании Arzinger. Кроме того, арендатор должен оплатить непредвиденные расходы, связанные с обслуживанием обязательств арендатора: страховые платежи, затраты на оформление прав собственности на недвижимость, госрегистрацию, нотариальные услуги, долги арендатора по обслуживанию жилья (если имеются). Размер их не может превышать 3% от стоимости жилья. Как и в случае с обычной арендой, арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги.

Оформляется договор аренды с правом выкупа, как и любая другая сделка с недвижимостью. «Никаких сложностей в составлении договора возникнуть не должно, главное, четко определить сроки перехода недвижимого имущества в собственность и размеры оплаты. По договору право собственности на объект перейдет к инвестору только по факту 100% выплаты долга», — поясняет Вячеслав Собуцкий, глава инвестиционного отдела DEOL Partners.

Скрытые риски

Наряду с очевидными преимуществами имеются и существенные риски как для арендатора, так и для арендодателя. К примеру, согласно договору аренды с последующим выкупом арендодатель обязан передать арендатору жилье в собственность со всеми документами в течение определенного срока (по договоренности) после оплаты платежей в полном объеме. Конечно же, в данном случае отказать в праве выкупа невозможно. Однако до этого момента жильем распоряжается арендодатель, что может привести к неприятным для арендатора сюрпризам. Например, теоретически застройщик-арендодатель может взять дополнительный кредит в банке под залог квартиры даже на последний год аренды. «Иными словами, нет никакой гарантии, что после погашения всех платежей объект не окажется в залоге у банка», — отмечает Александр Субботин, партнер ЮК «Тарасов и Партнеры».

Действующее законодательство не предусматривает регистрацию в БТИ договоров аренды с правом выкупа. Соответственно, на основании этого документа объекты не могут перейти в собственность арендатора

Проблема может возникнуть и при переоформлении объекта на нового владельца. «Право собственности на недвижимость наступает с момента регистрации договора БТИ. Однако практики фиксации подобных договоров пока нет и законом регистрация аренды с выкупом не предусмотрена. Как правило, вопрос решается через суд, что приведет к дополнительным тратам времени, денег и сил. Также не исключено, что арендодатель после нескольких лет сдачи в аренду объекта не откажется от своих планов его продажи. По закону он имеет на это полное право, а возмещение арендатору ущерба в данном случае не предусмотрено», — уведомляет Александр Субботин.

Арендодатель рискует и вследствие обесценивания национальной валюты. В первую очередь это касается компаний-застройщиков. Обычно в договоре содержится пункт о том, что размер платежей может пересматриваться с согласия сторон не чаще, чем один раз на протяжении всего периода аренды. В нынешних экономических условиях это может привести к существенным финансовым потерям со стороны собственника.

Широта ассортимента

Даже если предприниматель решил арендовать объект с условием дальнейшего его выкупа, придется немало потрудиться, чтобы найти подходящий офис, помещение под магазин или склад. По закону право на осуществление аренды с выкупом имеют лишь строительные компании, холдинги и коммерческие структуры. «Это исключает возможность использования данной операции физическими лицами-собственниками, что сужает возможность поиска подходящего объекта. Предложений же от предприятий-арендодателей пока на рынке единицы и все они имеют ряд ограничений», — рассказывает г-жа Доценко-Белоус. Максимум, на что сейчас можно рассчитывать, это офис в жилом доме. К примеру, ХК «Киевгорстрой» предлагает инвесторам выкуп квартир на следующих условиях: покупатель должен оплатить 30% стоимости на этапе строительства, а остальную сумму внести в течение 3–5 лет после ввода дома в эксплуатацию. Стоимость жилья от «Киевгорстроя» стартует с 8,5 тыс. грн/кв. м. Существенный минус в том, что жилье расположено в спальных районах Киева — Осокорки, Позняки и Троещина. Компания «Энергобудлизинг» также предлагает подобную программу, их объект — жилой дом, который сейчас вводится в эксплуатацию в г. Боярка (стоимость квадратного метра от 6,3 тыс. грн до 7,1 тыс. грн).

Строительные компании не заинтересованы в подобном способе продажи своих объектов, они хотят получать полную стоимость квартир в момент продажи, а не собирать ее частями в течение 30 лет. К тому же аренда с выкупом рациональна не для всех регионов Украины. Например, этот механизм не вдохновляет крымских застройщиков. В строительной компании «СоюзСтройтехнология» вообще не видят в нем нужды. По словам главного специалиста по недвижимости Валерии Петрусевич, до кризиса в Крыму приобреталось в кредит менее 15% недвижимости, соответственно он не столь сильно ударил по строительной отрасли автономии, как в других регионах страны.

Даже если предприниматель согласен обустроить офис в квартире, его ждут сложности, ведь перепланировка или реконструкция жилья осуществляется только с согласия арендодателя. Также арендатор не имеет права сдавать жилье в субаренду. Поэтому эксперты советуют самостоятельно размещать объявления об аренде с выкупом и все же искать арендаторов-частников. «Хотя это и противоречит законодательству (по сути, аренда на коммерческую недвижимость не распространяется), можно воспользоваться иными давно действующими формами, к примеру, договором купли-продажи с отсрочкой или договором ренты», — советует г-н Субботин. Однако в таких случаях можно рассчитывать максимум на 5–7-летнюю рассрочку. Сергей Золотой рассказывает: «Сейчас много коммерческих объектов сдается с выкупом: от мини-складов до фабричных помещений. Однако рассчитывать на длительный срок можно только, если это крупный объект или помещение элитного класса».

Законные перспективы

Эксперты не очень оптимистичны в оценке будущего закона об аренде с правом выкупа для МСБ. «Предложенную схему застройщики смогут применить только при наличии достаточно большой базы непроданных объектов, платежи за которые позволят им вести дальнейшее строительство», — констатирует Александр Субботин. По его мнению, скорее всего, схема аренды с выкупом не найдет применения в частном бизнесе, так как она больше подходит к какому-либо государственно-социальному направлению строительства, например молодежному. К тому же сами предприниматели сейчас не торопятся инвестировать в недвижимость. «Никто не знает, что будет завтра, и практически невозможно планировать доходы. Ранее, когда недвижимость только росла в цене, владельцам было невыгодно заключать договора аренды с правом выкупа, фиксировать цену на длительный срок никто не хотел. Сейчас, когда цены падают, уже покупатель не хочет фиксировать стоимость недвижимости, надеясь выждать время, чтобы купить объект еще дешевле», — резюмирует Александр Здоров, директор киевского АН «Пушкинский Квартал».


Комментарии:


Код безопасности:


Внутренний голос

«В последнее время украинцы стали смелее выбирать новые направления для отдыха и туризма»

Большой человек

Cгущая краски

Частный случай

Реставрируя полуразрушенные здания пансионатов, бывший антикризисный менеджер Андрей Руденко создал сеть баз отдыха «Куба»

Новости партнеров

bigmir)net TOP 100   

Новости партнеров

Новости от KINOafisha.ua
Загрузка...
Загрузка...
Афиша кинотеатра Синема Сити

Статус

Еженедельный деловой журнал

Украинский бизнес портал

Электронный деловой журнал

Экономические известия

Ежедневная деловая газета