Время арендатора

Переезд в новый офис лучше не откладывать — в 2010 году ожидается стабилизация стоимости аренды площадей в киевских бизнес-центрах
32

Тот факт, что множество компаний недавно переехало в новые помещения, свидетельствует о широком выборе свободных офисов. Еще год назад столичные арендаторы и мечтать не могли о таком изобилии и дешевизне. «Несколько лет подряд мы были вынуждены арендовать не такое помещение, как нам нравилось или подходило по техническим параметрам, а то, что было свободным. В этом году, наконец-то, смогли переехать в удобный офис», — рассказывает Евгения Панкратьева, генеральный директор PR-агентства Noblet Media CIS, которое ежегодно на протяжении 4 лет меняло офисы. В последнем случае — с целью улучшить качество помещения. Руководитель агентства отмечает, что на этот раз найти помещение было значительно легче и обошлось оно дешевле преды­дущих. «Во-первых, сегодня не нужны посредники-брокеры — можно работать напрямую с владельцем офиса. Во-вторых, количество предложений значительно увеличилось, а цены снизились и зафиксированы в гривне», — делится опытом Евгения. Однако, по утверждению экспертов, арендная благодать продлится недолго — максимум до конца нынешнего года.

Причины вакантности

По словам Владимира Даниленко, руководителя офисного направления Украинской Торговой Гильдии, за последние 8 месяцев, по различным оценкам, спрос на аренду офисов упал в 4,5–6 раз, вследствие чего вакантность сейчас составляет порядка 15%, то есть около 90 тыс. кв. м пустующих офисных площадей в бизнес-центрах Киева. «Этого объема хватит с лихвой на то, чтобы удовлетворить годовой спрос», — утверждает специалист.

Появление вакантных площадей в профессиональных бизнес-центрах обусловлено переездом арендаторов в более скромные помещения

Данная ситуация никак не связана с вводом в эксплуатацию новых объектов. Владимир Даниленко прогнозирует, что в 2009 году будет открыто всего 1–2 новых БЦ. Большие объемы вакантных площадей лишь частично обусловлены закрытием компаний и сворачиванием в Украине иностранного бизнеса. Во многом пустующие помещения своим появлением обязаны новой тенденции к смене больших офисов на более скромные. «В ответ на стремительное ухудшение рыночной конъюнктуры и неблагоприятные экономические прогнозы компании сокращают наемных работников, что привело к уменьшению необходимых офисных площадей. Кроме того, если прошлым летом большинство предприятий было готово арендовать площади, превышающие потребности (учитывалось будущее расширение деятельности), то сейчас арендаторы предпочитают помещения минимально необходимых размеров», — говорит управляющий партнер киевского офиса международной компании CB Richard Ellis Радомир Цуркан. По оценкам экспертов, на начало 2009 года средний размер офиса для компании в Киеве уменьшился на 30%. Если в 2008 году площадь наиболее востребованных офисных помещений составляла 200–600 кв. м, то в I квартале 2009 года — до 300 кв. м. «Самые популярные офисные помещения — от 50 до 300 кв. м класса «В» и «С». Арендуют их преимущественно компании нефинансового сектора — телекоммуникационные и работающие в секторе FMCG», — говорит Марина Рымаренко, директор по стратегическому развитию компании DEOL Partners.

Однако это не означает, что большие офисы совсем не пользуются спросом. Договора на аренду помещений свыше 1000 кв. м заключаются, хотя и в небольшом количестве. В основном это компании, наименее пострадавшие от экономического спада, например, предприятия IT–сектора. «Офисы площадью свыше 1000 кв. м арендуют в случаях, когда объединяется несколько подразделений компании. Аренда столь большого помещения является веским основанием для получения дисконта в 10–15%», — добавляет госпожа Рымаренко.

Торг уместен

Цены на аренду офисов, по данным DEOL Partners, в результате девальвации гривни и снижения деловой активности опустились до $10–25/кв. м в месяц за помещения класса С, $25–40/кв. м в месяц за помещения класса В и $45–65/кв. м в месяц за помещения класса А, что фактически соответствует показателям первого полугодия 2007 года. В отличие от прошлого лета арендную ставку теперь не сложно согласовать в национальной валюте для офисов класса В и С. Тарифы же на класс А устанавливаются преимущественно в долларах или евро. Однако эта тенденция имеет особенности. «Мы столкнулись с тем, что владельцы офисных центров, с одной стороны, стали более сговорчивыми. Так, еще год назад многие арендодатели даже слышать не хотели о таком арендаторе, как школа английского языка, ведь банки и залы игровых автоматов были готовы платить намного больше. С другой стороны, никто не хочет фиксировать ставки в гривне на долгосрочный период», — рассказывает Юлия Шилова, маркетинг менеджер компании «Лернинг Системс Юкрейн», которая активно ищет новые помещения под школы иностранных языков.

Аналитики в один голос утверждают, что нынешняя экономическая ситуация на руку арендаторам, которые могут и должны торговаться при заключении нового контракта аренды. Марина Рымаренко констатирует, что ради сохранения стабильных финансовых поступлений арендодатели идут на снижение арендной ставки и внедряют программы лояльности. «Размер скидки может составлять как 5, так и 25%. Это зависит от состояния бизнес-центра. Если помещение низкого качества, площади находятся в залоге, много пустующих метров, владельцы БЦ готовы идти на уступки. К тому же с крупным стабильным арендатором, который забирает в одни руки большие площади, переговоры ведутся более лояльно, так сказать до победы», — объясняет господин Даниленко. Как рассказывает Владимир Ястребов, агент по недвижимости из NAI Pickard, арендодатели идут на снижение базовой арендной ставки, увеличение сроков «свободной аренды» (арендатор не платит за помещение) для проведения отделочных работ и планировки офисного пространства.

На начало 2009 года средний размер офиса для компании в Киеве уменьшился на 30%

По словам арендаторов, получила распространение весьма неожиданная практика. «Крупные БЦ столицы даже предлагали своим арендаторам временно не платить за аренду, а оплачивать только коммунальные услуги, поскольку содержание таких гигантов требует больших финансовых затрат», — рассказывает главный бухгалтер страховой компании «НАСТА» Алена Ковалева.

Предмет внимания

Теперь арендаторы могут выбирать помещения, не только исходя из стоимости их аренды, но и с учетом качества. «Сегодня значительно выигрывают офисные здания с удобным расположением, эффективной планировкой помещений, имеющие профессиональную службу эксплуатации», — утверждает господин Цуркан. Правильная планировка изначально позволяет арендатору экономить на размещении персонала, не теряя в продуктивности. Существует тенденция к смене помещений с центральным расположением на более отдаленные места. Однако она не носит массовый характер ввиду того, что далеко не всякому роду деятельности подходит помещение на окраине города. В то же время приемлемой для любой сферы деятельности является экономия на дополнительных платежах. А именно, как рассказывает г-жа Рымаренко, все больше арендаторов практикуют включение в стоимость аренды эксплуатационных расходов на содержание помещения.

Короткая дистанция

Динамичное снижение стоимости офисной аренды продлится еще как минимум до конца 2009 года. Аналитики считают, что в последующие месяцы темпы падения сократятся. «Пока существует профицит, нет всплеска деловой активности, ставки будут снижаться. Но это уже не такое активное снижение, как в конце 2008 года и в начале 2009 года», — говорит Владимир Даниленко, предполагая, что 2010 год станет годом стабилизации ставок, а возможно, и начала их роста. Замедление снижения стоимости аренды объясняется тем, что большинство компаний уже пересмотрело свои бизнес-планы, провело массовые сокращения персонала, а соответственно, и поменяло помещения.


Комментарии:


Код безопасности:


Внутренний голос

«Развитие в Украине социального предпринимательства позволит решить проблемы с социальной адаптацией незащищенных категорий населения»

Большой человек

На чужих ошибках

Частный случай

Футбольная вышиванка

Новости партнеров

bigmir)net TOP 100   

Новости партнеров

Новости от KINOafisha.ua
Загрузка...
Загрузка...
Афиша кинотеатра Синема Сити

Статус

Еженедельный деловой журнал

Украинский бизнес портал

Электронный деловой журнал

Экономические известия

Ежедневная деловая газета