Время арендодателей

Как поменялись условия аренды площади в столичных торговых центрах
36_p

Снижения арендных ставок на площади в киевских ТРЦ в нынешнем году уже не предвидится, во всяком случае, в лучших комплексах, которых в столице, согласно данным компании Jones Lang LaSalle, всего 10 из существующего 21 объекта. Причина — в возросшем спросе на торговые квадраты. Если в III квартале прошлого года в киевских ТРЦ было 2,4% свободных площадей, то во II кв. этого года — уже не более 2%. Правда, в июле в городе появилось еще 45 тыс. кв. метров профессиональных торговых площадей (открылась вторая фаза ТРЦ «Дрим Таун»). Тем не менее дополнительные квадраты вряд ли приведут к снижению стоимости аренды. Дело в том, что локальные и международные операторы продолжают активную экспансию на столичном рынке. «В III кв. 2011 года российская сеть кинотеатров «Кронверк» открыла первый объект в Киеве в составе ТРЦ «Скай Молл». В этом же ТРЦ был открыт первый в Киеве боулинг-клуб украинской сети «Сити-боулинг». В составе второй фазы ТРЦ «Дрим Таун» начал работу первый на столичном рынке супермаркет одесской сети «Таврия-В» — «Космос», — а также состоялось открытие первого в Украине супермаркета косметики и парфюмерии российской сети «Л’Этуаль», — отмечает Елена Бозаджи, руководитель отдела исследований в Киеве компании Jones Lang LaSalle. Также планируют открывать свои первые магазины в Киеве зарубежные ритейлеры — «М.видео» (супермаркеты бытовой техники и электроники, Россия), «Рив Гош» (магазины косметики и парфюмерии, Россия), Real (гипермаркеты, Германия). «По нашим прогнозам, к концу года арендные ставки в лучших торговых объектах вырастут на 10–15%. В остальных ТЦ подорожание аренды будет меньше — 3–5% в год», — говорит Марина Крестинина, директор департамента стратегического консалтинга и аналитики международной консалтинговой компании CB Richard Ellis.

Ставки сделаны

В середине лета арендовать площадь в наиболее посещаемых ТРЦ Киева можно было, по данным компании CB Richard Ellis, за $100–170 кв. м/месяц без НДС и операционных расходов (для типичной галерейной секции площадью 120–200 кв. м). В остальных торговых комплексах 1 кв. м сдавался за $50–85. Оплата аренды осуществляется в гривне, как правило, помесячно, иногда на 2–3 месяца вперед. Договора с обычными арендаторами заключаются в среднем на 3–5 лет, с якорными — на 10–15 лет. «Рост розничной торговли дал возможность собственникам ТЦ диктовать условия и отказаться от уступок — арендных каникул, компенсации за ремонт помещения, скидок, фиксации курса валют и т.д.», — рассказывает Наталья Копыл, генеральный директор FIM Consulting Plus. Теперь все расходы по внутренней отделке помещений несет арендатор, владелец обязуется лишь поддерживать внешний вид здания и помещений общего пользования.

Ставка аренды в основном фиксированная, крайне редко она зависит от торгового оборота съемщика (4–5% — для якорных и 10–15% — для остальных арендаторов), но и в этом случае существует минимальная стабильная цена. «В отличие от развитых рынков, где процент от оборота в качестве арендной ставки — явление типичное, на украинском рынке существуют определенные трудности, связанные с внедрением плавающей арендной ставки. Например, контроль точности данных по товарообороту, предоставляемых оператором», — отмечает г-жа Крестинина. Поэтому, например в ТК «Олимпийский», арендная ставка фиксированная. По словам Максима Дячкова, сотрудника отдела аренды комплекса, устанавливается она в январе каждого нового года (индексация составляет не менее 3%) в гривне на год, и в дальнейшем на ее изменение влияет только инфляция. Вместе с тем, по данным компании Aurora Development, по вновь заключенным договорам аренды  фиксируется ежегодная индексация ставок минимум на 10–15% в год.

Размер цены аренды зависит от профиля арендатора, площади помещения и расположения его в торговом центре (этаж, поток посетителей), стоимости коммунальных услуг, эксплуатационных и маркетинговых затрат арендодателя. Эксплуатационные платежи включают плату за уборку помещений общего пользования, обслуживание инженерных сетей, охрану, услуги по управлению, арендные платежи за землю/земельный налог, страховку здания и в среднем составляют для якорных арендаторов 1–2$/кв. м в месяц и 3–5$/кв. м в месяц — для остальных. Коммунальные услуги (кондиционирование помещения, обогрев, обслуживание эскалатора и т.д.) обойдутся, по словам Максима Дячкова, в среднем в 38 грн/кв. м.

Проверка на соответствие

Арендовать магазин в лучших торговых центрах получится далеко не у каждого предпринимателя. «При выборе будущих съемщиков опытные девелоперы руководствуются разработанной концепцией и портретом арендаторов объекта. В концепции четко прописаны требования касательно категории магазинов, уровня установленных в них цен, где и в каком соотношении каждый из арендаторов должен быть расположен и т.д.», — отмечает Наталия Миколайчук, заместитель директора, руководитель департамента торговой недвижимости компании DTZ в Украине. К примеру, в торговом комплексе «Олимпийский» не предоставляют место для аренды под продуктовую группу товаров. В ТРЦ «Караван» товары потенциальных арендаторов должны соответствовать ценовому сегменту «средний» или «средний+». В то же время в торговом доме «Амстор» арендаторы не ограничены рамками определенной целевой аудитории.

Таким образом, столичные ТРЦ, успешно пережившие кризис, еще сильнее дифференцируются от менее посещаемых объектов и ввиду дефицита профессиональных площадей не планируют снижать стоимость аренды, которая уже превысила докризисный уровень.

Нажмите на изображение для увеличения


Комментарии:


Код безопасности:


Внутренний голос

«Малый бизнес начал смелее отстаивать свои права, научившись бороться, если  проверяющие и контролирующие инспекции злоупотребляют властью»

Большой человек

На чужих ошибках

Частный случай

Реставрируя полуразрушенные здания пансионатов, бывший антикризисный менеджер Андрей Руденко создал сеть баз отдыха «Куба»

Новости партнеров

bigmir)net TOP 100   

Новости партнеров

Новости от KINOafisha.ua
Загрузка...
Загрузка...
Афиша кинотеатра Синема Сити

Статус

Еженедельный деловой журнал

Украинский бизнес портал

Электронный деловой журнал

Экономические известия

Ежедневная деловая газета