Земельный передел

Власти стараются упростить процедуры принудительного отчуждения земли, оставляя собственникам все меньше возможностей для защиты
36

Принятие закона, который регулировал бы принудительное отчуждение земли в Украине, — вопрос наболевший. И если проблема Русановских садов и новой окружной дороги вокруг Киева никак не могла подтолкнуть народных депутатов к разработке соответствующего закона, то чемпионат Евро-2012 стал катализатором этого шага. Именно в преддверии столь масштабного спортивного события Верховная Рада Украины приняла Закон «Об отчуждении земельных участков, других размещенных на них объектов недвижимого имущества, пребывающих в частной собственности, для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости». Президент предварительно одобрил новоиспеченный закон, в связи с чем вопрос о его подписании — дело нескольких дней.

Чего ожидать от нового Закона владельцам земельных участков и существуют ли механизмы для защиты права собственности на землю?

Такая нужная земля

Для начала стоит отметить, что принудительное отчуждение земли возможно лишь для последующего размещения на ней общественно необходимых объектов. В соответствии с новым законом таковыми являются: сооружения, связанные с национальной безопасностью и обороной; линейные объекты и объекты транспортной и энергетической инфраструктуры; объекты, связанные с добычей полезных ископаемых общегосударственного значения, а также объекты природно-заповедного фонда и кладбища. Данный перечень является исчерпывающим и расширенного трактования не предусматривает.

Не лишним будет упомянуть, что закон не требует от органов исполнительной власти или местного самоуправления каких-либо прямых доказательств того, что конкретно взятые участки являются общественно необходимыми. Таким образом, при наличии генеральных планов населенных пунктов и другой градостроительной документации местные госорганы смогут побороться за любой лакомый кусочек земли, не отягощая себя излишней бумажной волокитой.

Нельзя исключать, что подобной ситуацией не воспользуются частные компании, например строительные. Инициатива относительно выкупа земельного участка вполне может принадлежать предприятиям, которые осуществляют строительство, капитальный ремонт, реконструкцию и эксплуатацию объектов транспортной и энергетической инфраструктуры, а также защитных гидротехнических сооружений. И хотя последнее слово насчет выкупа земельного участка остается за органами власти, с большой долей вероятности можно предположить, что частные компании приложат максимум усилий для принятия выгодного для себя решения.

Цена вопроса

Как и в большинстве стран мира, в Украине владелец земли, отчуждаемой на общественные нужды, имеет право получить за свое имущество либо равноценный земельный надел (жилье), либо денежную компенсацию. Что касается последней, то механизм ее определения около полугода был камнем преткновения среди разработчиков закона.

Последней редакцией законопроекта предусмотрено, что принудительное отчуждение недвижимого имущества возможно лишь после предварительного и полного возмещения собственнику стоимости его участка. При этом выкупная цена включает в себя не только цену самого участка, но и жилого дома, других зданий и многолетних насаждений, которые на нем располагаются, с учетом убытков, понесенных собственником в связи с долгосрочным прекращением его обязательств перед третьими лицами.

Владелец земли вряд ли сможет рассчитывать на адекватную компенсацию за отчужденный государству участок

К сожалению, из всего вышеперечисленного имущества закон предусматривает лишь денежную оценку земельного участка. Проводиться она будет экспертами, назначенными органами исполнительной власти или местного самоуправления. Практика показывает, что необъективность заключений подобных специалистов часто является следствием злоупотреблений со стороны госорганов, заинтересованных в «экономии» бюджетных денег. Как результат, владелец земли вряд ли сможет рассчитывать на адекватную компенсацию за отчужденный государству участок.

В то же время, если владелец не доверяет выводам экспертов, предложенных местными госорганами, закон позволяет ему привлечь других специалистов. В этом случае все издержки на проведение экспертизы возлагаются на недоверчивого заказчика. Таким образом, добиваться проведения независимой экспертизы будут лишь те лица, финансовое состояние которых позволит побороться за надлежащую компенсацию.

Дело принципа

К огорчению землевладельцев нет никакой гарантии, что завтра их участки не станут объектом экспроприации. Более того, заблаговременно обезопасить себя от принудительного отчуждения земли в будущем невозможно. В этом и заключается сама суть закона, ведь принудительное отчуждение подразумевает, что владелец никак не сможет его предотвратить.

Впрочем, действующее законодательство позволяет побороться за свое имущество после принятия решения госоргана об его отчуждении. В соответствии с законом получить землю под постройку новых объектов по мотивам общественной необходимости госорганы смогут лишь в судебном порядке. Поэтому владелец должен приложить максимум усилий для защиты своих прав именно на стадии рассмотрения дела об отчуждении земли.

Итак, документом предусмотрено, что дела о принудительном отчуждении недвижимого имущества рассматриваются апелляционным административным судом по месту расположения такого имущества. Истцом в данном случае будет выступать орган исполнительной власти или местного самоуправления, а ответчиком — собственник участка. В законе сказано, что требование истца подлежит удовлетворению, если он докажет, что строительство, капитальный ремонт, реконструкция объектов, под размещение которых отчуждается соответствующий участок, является невозможным без прекращения частного права собственности на него. У ответчика, соответственно, будет противоположная задача: ему следует доказать, что решение госоргана об отчуждении земельного участка является необоснованным и существуют более оптимальные пути для размещения общественно необходимых объектов. Если суд посчитает доводы владельца земли обоснованными, то госоргану будет отказано в удовлетворении иска и надел останется в собственности ответчика.

Не последнюю роль в процессе рассмотрения подобных дел будет играть и определение судом размера выкупной цены. Учитывая, что владелец может иметь на руках два экспертных заключения, суду, скорее всего, придется назначать еще одну экспертизу. Третья экспертиза не повлияет на решение суда удовлетворять иск госоргана или нет, но явно поспособствует затягиванию судебного процесса и, как результат, поможет ответчику выиграть дополнительное время.

Владельцу проблемного участка необходимо не только отстаивать свои права в суде в качестве ответчика, но и подать иск, предметом которого будет признание недействительным решения госоргана об отчуждении земельного участка по мотивам общественной необходимости. Если суд удовлетворит такое требование, то у госоргана, соответственно, не будет оснований для обращения в суд с иском о принудительном отчуждении. Ну а если такой иск уже подан, то в его удовлетворении госоргану будет отказано на основании недействительности его решения об отчуждении земли по мотивам общественной необходимости.

Отметим, что при подаче иска о признании решения госоргана недействительным истец должен исходить из следующего. Законом предусмотрено, что принудительное отчуждение участка допускается как исключительная общественная необходимость, в случае если строительство новых объектов будет осуществляться с использованием оптимального варианта с учетом экономических, технологических, социальных и других факторов.

Итак, при рассмотрении дела суд будут интересовать два момента: а) в чем же заключается общественная необходимость строительства новых объектов; б) является ли предложенный вариант строительства «оптимальным». Задача истца заключается в предоставлении суду доказательств, которые засвидетельствовали бы отсутствие общественной необходимости в конкретно взятом земельном участке, а также нецелесообразность нового строительства. Такими доказательствами, среди прочего, могут быть заключения независимых экспертов, которыми истцу следует обзавестись заблаговременно перед подачей иска в суд.

Можно предположить, что при наличии времени, средств, грамотного юридического сопровождения и хорошей доказательной базы некоторым землевладельцам все-таки удастся сохранить свое право собственности. Однако перед всякой войной необходимо четко взвесить все «за» и «против». Если владелец земельного участка понимает, что избежать строительства, например, эстакады или моста на его участке не получится, то и ввязываться в судебные споры наверное не стоит. В противном случае он рискует лишь потратить свои нервы, деньги и время.


Комментарии:


Код безопасности:


Внутренний голос

«Развитие в Украине социального предпринимательства позволит решить проблемы с социальной адаптацией незащищенных категорий населения»

Большой человек

На чужих ошибках

Частный случай

Футбольная вышиванка

Новости партнеров

bigmir)net TOP 100   

Новости партнеров

Новости от KINOafisha.ua
Загрузка...
Загрузка...
Афиша кинотеатра Синема Сити

Статус

Еженедельный деловой журнал

Украинский бизнес портал

Электронный деловой журнал

Экономические известия

Ежедневная деловая газета