Индивидуальная кладовка

По данным Государственного комитета статистики Украины, объем розничного товарооборота в 2009 году упал на 20,6%. «Производители стали гораздо меньше изготавливать товаров, поставщики — поставлять, а потребители — покупать. Из-за отсутствия четкого понимания того, как будет развиваться экономическая ситуация в стране, многие компании отложили планируемое расширение складских помещений, а некоторые представители МСБ вообще прекратили свою деятельность на рынке», — отмечает Сергей Буханец, руководитель службы контроллинга OOO «Центр-Инвест».  Как следствие, за год, по подсчетам консалтингового агентства Knight Frank, потребность в складских помещениях сократилась почти на 50%, а вакантность к началу 2010 года выросла до 30%. Это связано как с выводом на рынок в 2009 году значительного количества складских площадей (110,7 тыс. кв. м), так и с поиском арендаторами более дешевых или меньших по площади помещений. Формируется спрос на аренду мини-складов.

Хранители сокровенного

Мини-склады (от англ. self-storage — индивидуальное хранение) — это новый для Украины сегмент коммерческой недвижимости. Тенденция развития направления «мини» зародилась на Западе в связи с бурным ростом благосостояния граждан и частного бизнеса — стало появляться все больше мелких лавочек и магазинов, что предполагало аренду небольших складских площадей. К примеру, в США на данный момент насчитывается около 52 тыс. специализированных комплексов мини-складов. «У нас же причина появления мини-складов иная, — разъясняет г-н Буханец. — Арендаторы, ранее снимавшие большие площади, теперь в целях экономии заинтересованы в помещениях поменьше». Однако найти небольшие «кладовки» непросто. «Мы искали под склад всего 5 кв. м площади, — рассказывает Елена Корнилова, координатор интернет-магазина по продаже детских молочных смесей. — В больших комплексах нам предлагали суб­аренду или объединиться с другими компаниями. Однако такой способ на 15–20% повышал стоимость аренды, да и условия хранения были неудовлетворительные: для разных видов товаров не предусматривалось отдельных площадей, у наших коллег даже случались мелкие кражи. Найти индивидуальное помещение сложно — гаражи или бывшие офисные помещения, как правило, не приспособ­лены для качественного хранения товаров и их площадь не менее 10 кв. м».

Площади современных мини-складов стартуют от 2 кв. м. Стоимость аренды оценивается за квадратный метр или паллетоместо, реже — за 1 куб. м. «Основная фишка этих складов — изолированные помещения малой площади с индивидуальным входом, которые могут быть дооборудованы специальными полками,  ячейками. В комплексе действует пропускная система. Арендатор может в любое время приехать и воспользоваться своей складской комнатой», — говорит Сергей Князев, директор комплекса «Мини-Склад». Этот комплекс находится внутри многоэтажного здания и представляет собой отдельные помещения площадью от 2 до 50 кв. м и высотой 3 м. «В каждое помещение ведет отдельная металлическая дверь. Внутри комплекса находится пандус, по которому можно передвигаться между этажами на автомобиле. Широкие коридоры обеспечивают подъезд непосредственно к персональному складскому помещению», —  рассказывает г-н Князев.

Также встречаются небольшие складские комплексы, возведенные из металлоконструкций (быстромонтируемые здания). «Они, как правило, одно­этажные. Их конструкция очень проста и позволяет создавать различные комбинации размеров и архитектурных форм. Кроме того, стальной каркас здания более устойчив к воздействию ветра, влаги, снега, сейсмических нагрузок, а также защищает от вредителей — насекомых и грызунов, что обеспечивает безопасность содержимого склада», — информирует Максим Киреев, директор инженерно-строительной компании Izolbut.

Бабушкин сундук

Мини-склады принимают на хранение товары как от организаций, так и от частных лиц. «Они подходят для малого и среднего бизнеса и решают проблему хранения небольших запасов продукции (бытовая химия, продукты питания с длительным сроком годности) или оборудования. Также среди наших клиентов много физических лиц, хранящих личные вещи, зимние/летние шины своих авто или мебель при переезде, ремонте; мототехнику — лодки, небольшие яхты», — отмечает г-н Князев.
Помимо приемлемых для МСБ размеров площадей преимущество аренды мини-складов еще и в том, что договор о найме можно заключать на минимальный срок, например от двух недель. «Обычные склады обязывают заключать договора аренды не менее чем на год, и только свыше этого срока арендодатель уступает в цене», — делится опытом Елена Корнилова. Мини-склады также предоставляют услугу бесплатного выезда оценщика для определения необходимого размера площади под хранение, а также составления договора. В документе указывается ответственность фирмы, стоимость передаваемых на хранение вещей (при порче имущества компенсация возмещается исходя из оценочной стоимости товара), а также дополнительные услуги: упаковка, перевозка и погрузка-разгрузка.

Вклад в склад

Комплексных мини-складов в Украине очень мало — один в Киеве и несколько небольших в регионах. Тем не менее склады А- и В-классов не планируют переформатироваться в «мини». «Складская недвижимость любого типа в данный момент — наименее привлекательный сегмент для инвестиций. Инвесторы прежде всего рассматривают качественные офисные и торговые объекты и гостиницы, генерирующие денежный поток», — подчеркивает Роман Антонов, старший агент отдела инвестиций компании DTZ. По его словам, в складском сегменте инвесторов интересуют прежде всего холодильные склады, у которых арендные ставки, как правило, выше, а ставки капитализации ниже по сравнению с сухими складами. Это связано с более устойчивым спросом на мороженую продукцию и полуфабрикаты.

Стоит отметить, что в отличие от размеров и условий хранения, цена аренды площадей в мини-складах пока совсем не конкурентная — в месяц от $9–10/кв. м, как и при аренде обычного склада. «Сегодня есть спрос на площади по $5–8/кв. м в месяц. Вместе с тем девелоперы не могут идти на уступки, потому что несут кредитные обязательства перед банками», — объясняет Сергей Буханец. Однако это вовсе не означает, что в Украине начнется бум строительства мини-складов — некоторые эксперты прогнозируют в нынешнем году рост товарооборота предприятий, соответственно, вернется потребность в масштабных логистических центрах